Woningbelang: ‘Als je stuurt op kwaliteit gaan de kosten omlaag’
Woningbelang uit Valkenswaard (4.000 vhe) hoort in de Aedes-benchmark bij de koplopers: de corporatie scoorde op bedrijfslasten én huurderstevredenheid een A. Wat zit daarachter? Directeur-bestuurder Rob Möhlmann licht toe.
Woningbelang is 545 euro per verhuureenheid kwijt aan bedrijfskosten, tegenover een landelijk gemiddelde van 925 euro. Hoe hebben jullie dat bereikt?
‘Een aantal zaken heeft daaraan bijgedragen. Allereerst legt Woningbelang al jaren de focus op de kerntaken. Wij kopen kostenbewust in en gaan met het geld van de corporatie om alsof het uit onze eigen portemonnee komt. Vanaf 2008 zijn we bewust bezig met efficiënter werken. Meer doen met minder. Het aantal medewerkers nam sindsdien langs natuurlijke weg met 25 procent af.’
Zonder te reorganiseren?
‘Ja, dat was niet nodig. Wij waren ons er al vroeg van bewust dat woningcorporaties efficiënter moeten werken. Sindsdien kijken we bij elke vacature of die functie nog wel nodig is.’
Dat doeltreffender werken betekent ook dat u sommige diensten niet meer verricht.
‘Ja. Wij vragen ons continu bij alle processen af wat de toegevoegde waarde is voor de huurder. Daarbij gebruiken we de LEAN-methodiek. Alle medewerkers hebben de basistraining gedaan. Vanuit onze goede bedoelingen doen corporaties vaak dingen waar huurders helemaal geen behoefte aan hebben. Een voorbeeld. We begeleidden kopers van een woning intensief bij de koop. Iets te intensief, bleek. “Alwéér een uitnodiging voor een gesprek?”, kregen we dan te horen. We vergelijken onszelf ook met commerciële verhuurders. Daarvan leerden we bijvoorbeeld dat het echt niet altijd nodig is om een eindinspectie te doen als een huurder vertrekt uit een woning.’
Uw huurders geven Woningbelang een 7,7, hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,4.
‘Daar zijn we natuurlijk blij mee en trots op. Toch zijn we ervan overtuigd dat we op dit onderdeel nog kunnen verbeteren.’
Toch al een vrij hoog rapportcijfer. Wat doet Woningbelang om zulke tevreden huurders te krijgen?
‘Onze prioriteit ligt bij de behoefte van huurders en niet bij lage bedrijfslasten. Als je je beleid richt op lagere kosten, krijg je een lagere kwaliteit. Als je stuurt op kwaliteit, gaan ook de kosten omlaag. Want kwaliteit is ook: doen wat de huurder verwacht; de huurder serieus nemen. Dan zie je wat de huurder echt belangrijk vindt en wat niet. De diensten waar de huurder geen behoefte aan heeft, lever je dan niet. En we investeren veel in de kwaliteit van onze medewerkers. Zij maken het verschil.’